肥政辦發(fā)【2019】3號

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市高新區(qū)、經開區(qū)，市政府各部門、各直屬機構，市屬以上駐肥有關單位：

  《肥城市住宅專項維修資金管理辦法》已經市政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　肥城市人民政府辦公室

2019年3月13日

肥城市住宅專項維修資金管理辦法

    第一章總則　　

    第一條為加強住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）管理，維護維修資金所有者的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，根據國家和省市有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

　　第三條本辦法所稱維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條維修資金的管理，實行專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條房管部門會同財政部門負責本市行政區(qū)域內維修資金的指導和監(jiān)督工作。房管部門所屬的維修資金管理機構具體負責本市行政區(qū)域內維修資金的歸集、使用和管理等工作。

    第六條社區(qū)居委會負責監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，協助鎮(zhèn)街區(qū)開展社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。

    未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會的職責。

　　第七條出售公有住房已提取的維修資金，原產權單位核對后，由財政部門或者其他管理部門劃轉到維修資金管理機構進行統(tǒng)一管理，原產權單位因撤銷或合并不存在的，由其行政或業(yè)務主管部門、鎮(zhèn)街區(qū)核對后，財政部門或者其他管理部門劃轉到維修資金管理機構進行統(tǒng)一管理。

　　第八條業(yè)主大會成立前，維修資金由維修資金管理機構代行管理。業(yè)主大會成立后，根據業(yè)主大會決議，選擇代行管理或者自行管理。

　　業(yè)主大會選擇自行管理維修資金的，應當接受維修資金管理機構的指導和監(jiān)督，在維修資金管理機構選定的銀行設立維修資金專戶。

　　第九條維修資金管理機構應當建立公開電話、網站，開發(fā)使用維修資金業(yè)務網絡平臺、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動終端APP等信息化媒介，接受社會投訴監(jiān)督，提高維修資金管理效率。

    第二章交存

    第十條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

    第十一條商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5％,住宅建筑安裝工程每平方米平均造價，由住房城鄉(xiāng)建設部門公布。房管部門負責公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金。

    第十二條商品住宅的業(yè)主應當在商品房買賣合同備案前，一次性足額交存首期維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監(jiān)管的，建設單位應當交納的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉。

    第十三條未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，住房城鄉(xiāng)建設部門不予辦理房地產開發(fā)項目綜合驗收手續(xù)，建設單位不得向業(yè)主交付房屋。

　　第十四條維修資金管理機構應當在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

　?。ㄒ唬┓课葙~戶主要用于儲存業(yè)主、建設單位交存的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設總賬，按房屋戶門號設分賬。

　　（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、房屋賬戶增值收益、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉入的其他資金，以及出售公有住房劃轉的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設總賬。儲存出售公有住房劃轉的維修資金，一個物業(yè)管理區(qū)域內包含兩個以上原公有住房產權單位物業(yè)的，按其物業(yè)范圍設分帳。

　　第十五條物業(yè)管理區(qū)域內的公共收益主要包括以下部分：

　 （一）利用物業(yè)管理區(qū)域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益。

　 （二）物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備報廢后的回收殘值。

　 （三）保修期滿后，建設單位因注銷，或者因違法被責令終止業(yè)務活動，或者反復維修仍未能解決相關物業(yè)共用部位、共用設施設備質量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質量保修金。

　　第十六條公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%，由社區(qū)居委會監(jiān)督執(zhí)行。

    第十七條本辦法實施前，商品住宅已出售未交存維修資金的，應當按照肥城市首期住宅專項維修資金交存標準進行補交，由業(yè)主委員會組織實施。

    出售公有住房，售房時未提取或者未足額提取維修資金的，由原產權單位負責，按售房款的20%補提。

    第十八條房屋賬戶內維修資金余額不足首期交存額30％的，應暫停使用，由維修資金管理機構向相關業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知,相關業(yè)主接到通知應及時續(xù)交，待業(yè)主足額續(xù)交后方可使用。

    第十九條未按規(guī)定補交、續(xù)交維修資金的，業(yè)主委員會應當督促相關業(yè)主及時補交、續(xù)交。第三章使用    第二十條維修資金的使用包括計劃使用、一般使用和應急使用三種方式。

　?。ㄒ唬┯媱澥褂檬侵覆扇∫淮瓮镀奔斜頉Q多個計劃維修項目的使用方式，主要適用于可以提前預見的，以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造；可以一次表決不超過連續(xù)兩年的維修資金年度使用計劃。

    （二）一般使用是指采取一次投票表決一個維修項目的使用方式，適用于涉及全體或者部分業(yè)主的臨時發(fā)生并需要在較短時間內完成的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

    （三）應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式，適用于發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造。

    有下列情形之一的，可以啟動應急使用：

    1.物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

    2.電梯故障；

　　3.消防系統(tǒng)故障；

　　4.建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；

　　5.玻璃幕墻炸裂；

　　6.排水管道爆裂；

　　7.地下車庫雨水倒灌；

　　8.其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

    第二十一條業(yè)主使用維修資金時，可選擇適用下列任意一種方式進行表決：

　?。ㄒ唬┙浻欣﹃P系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過；

    （二）根據業(yè)主大會制定的管理規(guī)約的約定，有利害關系持不同意意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第二十二條涉及全體業(yè)主的維修項目和業(yè)主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；涉及部分業(yè)主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；涉及已竣工但尚未售出的物業(yè)，由建設單位按照尚未售出物業(yè)建筑面積的比例分攤。

出現應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經業(yè)主委員會同意，可以先從公共賬戶中調劑墊付。

    第二十三條維修資金計劃使用按下列程序辦理：

    （一）業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，每兩年編制年度使用計劃；

    （二）年度使用計劃要在小區(qū)明顯位置進行不少于7天的公示。在社區(qū)居委會監(jiān)督下，經業(yè)主大會決定或者經有利害關系的業(yè)主表決同意后，報維修資金管理機構備案；

　?。ㄈI(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)按照年度使用計劃編制實施方案，選聘具有相應能力的施工單位組織維修；

    （四）業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)持維修服務合同、施工方案、工程預算報告等相關材料，到維修資金管理機構辦理維修資金劃轉手續(xù)。首次劃轉數額不得超出工程預算資金的50%；

    （五）工程竣工后，由業(yè)主委員會或者有利害關系的業(yè)主代表組織工程質量驗收、審核工程造價，社區(qū)居委會全程監(jiān)督工程竣工驗收；

    （六）維修資金管理機構根據業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)提交的相關材料，通知專戶管理銀行劃轉扣留維修服務合同約定的質量保證金后的剩余款項。

    第二十四條維修資金一般使用按下列程序辦理：

    （一）物業(yè)服務企業(yè)接到業(yè)主報修或者發(fā)現問題后進行現場核實，編制實施方案；

    （二）實施方案要在小區(qū)明顯位置進行不少于7天的公示。在社區(qū)居委會監(jiān)督下，經業(yè)主大會決定或者經有利害關系的業(yè)主表決同意后，報維修資金管理機構備案；

    （三）物業(yè)服務企業(yè)選聘具有相應能力的施工單位組織維修；

    （四）物業(yè)服務企業(yè)持維修服務合同、施工方案、工程預算報告等相關材料，到維修資金管理機構辦理維修資金劃轉手續(xù)。首次劃轉數額不得超出工程預算資金的50%；

    （五）工程竣工后，由業(yè)主委員會或者有利害關系的業(yè)主代表組織工程質量驗收、審核工程造價，社區(qū)居委會全程監(jiān)督工程竣工驗收；

　  （六） 維修資金管理機構根據物業(yè)服務企業(yè)提交的相關材料，通知專戶管理銀行劃轉扣留維修服務合同約定的質量保證金后的剩余款項。

未聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者有利害關系的相關業(yè)主按照本辦法規(guī)定組織實施。

    第二十五條維修資金應急使用按下列程序辦理：

    （一）出現需應急維修情形時，物業(yè)服務企業(yè)將有關情況報告業(yè)主委員會，業(yè)主委員會現場查驗確認；

    （二）物業(yè)服務企業(yè)選聘具有相應能力的施工單位組織維修，并持施工方案、工程預算報告等材料，到維修資金管理機構辦理應急維修備案；

涉及電梯等特種設備和消防設施的應急維修，應由相應主管部門出具鑒定意見和驗收合格證明；

    （三）工程竣工后，由業(yè)主委員會或者有利害關系的業(yè)主代表組織工程質量驗收、審核工程造價，社區(qū)居委會全程監(jiān)督工程竣工驗收；

    （四）維修資金管理機構根據物業(yè)服務企業(yè)提交的相關材料，通知專戶管理銀行劃轉扣留維修服務合同約定的質量保證金后的工程決算資金；

    （五）應急維修工程決算資金撥付后，物業(yè)服務企業(yè)應當將下列材料在小區(qū)明顯位置進行不少于7天的公示：

    1.維修和更新、改造方案； 

　　2.工程驗收合格證明； 

　　3.涉及業(yè)主、分攤金額； 

　　4.工程決算報告；

　　5.其他有關應急維修資金使用的材料。

　  未聘用物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)不履行組織維修責任的，由相關業(yè)主將有關情況報告業(yè)主委員會確認后組織維修。

    第二十六條有利害關系的業(yè)主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修方協商解決；協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

    第二十七條因維修、更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。

　　第二十八條下列費用不得從維修資金中列支：

　?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P專業(yè)經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

　?。ㄈ┮?guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

　　（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

　　（五）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修和養(yǎng)護費用。第四章監(jiān)督管理　　第二十九條維修資金管理機構應當通過公開招標的方式選定商業(yè)銀行，作為專戶管理機構，并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據。

　  第三十條經業(yè)主大會決議，業(yè)主自行管理維修資金的，業(yè)主委員會應當具備相應條件并向維修資金管理機構提交以下材料：

    （一）維修資金自行管理申請表；

    （二）業(yè)主大會同意自行管理維修資金的表決結果；

　　（三）維修資金管理方案；

　?。ㄋ模I(yè)主管理規(guī)約；

　?。ㄎ澹﹨⑴c財務管理的業(yè)主委員會成員或者聘用財務管理人員的財會專業(yè)技能的證明材料；

　?。I(yè)主委員會執(zhí)行委員在所在地社區(qū)居委會任職的證明材料；

　?。ㄆ撸┚S修資金管理機構認為必要的其他材料。

　　第三十一條維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

　　第三十二條維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業(yè)主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第三十三條維修資金管理機構在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

　　第三十四條房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶，受讓人持有關材料到維修資金管理機構辦理維修資金信息變更手續(xù)。

　　第三十五條房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業(yè)主；出售公有住房原產權單位提取的維修資金賬面余額返還原產權單位，原產權單位不存在的，收繳國庫。

　　第三十六條維修資金的財務管理和會計核算，應當執(zhí)行國家和省財政部門有關規(guī)定。

　　第三十七條維修資金的收取、使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

　　第三十八條收取維修資金，應當出具山東省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的財政票據。

　　第三十九條惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或者因業(yè)主未按照規(guī)定補交、續(xù)交維修資金，導致延誤維修時機，給相關業(yè)主造成損失的，應當依法補償相關業(yè)主損失，并承擔法律責任。第五章附則　　第四十條在住宅物業(yè)管理區(qū)域內，單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業(yè)，應當按照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

　　第四十一條保障性住房按照規(guī)定實行維修資金制度。國有土地上房屋征收產權調換住房、城中村（棚戶區(qū)）改造安置住房、農村新型社區(qū)住宅和用于銷售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

    第四十二條本辦法由房管部門負責解釋。

　　 第四十三條本辦法自2019年5月1日起施行，有效期3年。