肥政辦發(fā)【2019】3號

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，市屬以上駐肥有關(guān)單位：

  《肥城市住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　肥城市人民政府辦公室

2019年3月13日

肥城市住宅專項維修資金管理辦法

    第一章總則　　

    第一條為加強住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）管理，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，根據(jù)國家和省市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

　　第三條本辦法所稱維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四條維修資金的管理，實行專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條房管部門會同財政部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。房管部門所屬的維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)維修資金的歸集、使用和管理等工作。

    第六條社區(qū)居委會負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)助鎮(zhèn)街區(qū)開展社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

    未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　第七條出售公有住房已提取的維修資金，原產(chǎn)權(quán)單位核對后，由財政部門或者其他管理部門劃轉(zhuǎn)到維修資金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，原產(chǎn)權(quán)單位因撤銷或合并不存在的，由其行政或業(yè)務(wù)主管部門、鎮(zhèn)街區(qū)核對后，財政部門或者其他管理部門劃轉(zhuǎn)到維修資金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。

　　第八條業(yè)主大會成立前，維修資金由維修資金管理機(jī)構(gòu)代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決議，選擇代行管理或者自行管理。

　　業(yè)主大會選擇自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受維修資金管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督，在維修資金管理機(jī)構(gòu)選定的銀行設(shè)立維修資金專戶。

　　第九條維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立公開電話、網(wǎng)站，開發(fā)使用維修資金業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動終端APP等信息化媒介，接受社會投訴監(jiān)督，提高維修資金管理效率。

    第二章交存

    第十條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

    第十一條商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5％,住宅建筑安裝工程每平方米平均造價，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門公布。房管部門負(fù)責(zé)公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金。

    第十二條商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同備案前，一次性足額交存首期維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金。實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

    第十三條未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門不予辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收手續(xù)，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋。

　　第十四條維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。

　　（一）房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按房屋戶門號設(shè)分賬。

　　（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、房屋賬戶增值收益、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金，以及出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬。儲存出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含兩個以上原公有住房產(chǎn)權(quán)單位物業(yè)的，按其物業(yè)范圍設(shè)分帳。

　　第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括以下部分：

　 （一）利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益。

　 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備報廢后的回收殘值。

　 （三）保修期滿后，建設(shè)單位因注銷，或者因違法被責(zé)令終止業(yè)務(wù)活動，或者反復(fù)維修仍未能解決相關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　第十六條公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%，由社區(qū)居委會監(jiān)督執(zhí)行。

    第十七條本辦法實施前，商品住宅已出售未交存維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照肥城市首期住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補交，由業(yè)主委員會組織實施。

    出售公有住房，售房時未提取或者未足額提取維修資金的，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，按售房款的20%補提。

    第十八條房屋賬戶內(nèi)維修資金余額不足首期交存額30％的，應(yīng)暫停使用，由維修資金管理機(jī)構(gòu)向相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知,相關(guān)業(yè)主接到通知應(yīng)及時續(xù)交，待業(yè)主足額續(xù)交后方可使用。

    第十九條未按規(guī)定補交、續(xù)交維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促相關(guān)業(yè)主及時補交、續(xù)交。第三章使用    第二十條維修資金的使用包括計劃使用、一般使用和應(yīng)急使用三種方式。

　　（一）計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式，主要適用于可以提前預(yù)見的，以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造；可以一次表決不超過連續(xù)兩年的維修資金年度使用計劃。

    （二）一般使用是指采取一次投票表決一個維修項目的使用方式，適用于涉及全體或者部分業(yè)主的臨時發(fā)生并需要在較短時間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

    （三）應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式，適用于發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修和更新、改造。

    有下列情形之一的，可以啟動應(yīng)急使用：

    1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；

    2.電梯故障；

　　3.消防系統(tǒng)故障；

　　4.建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動；

　　5.玻璃幕墻炸裂；

　　6.排水管道爆裂；

　　7.地下車庫雨水倒灌；

　　8.其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

    第二十一條業(yè)主使用維修資金時，可選擇適用下列任意一種方式進(jìn)行表決：

　　（一）經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過；

    （二）根據(jù)業(yè)主大會制定的管理規(guī)約的約定，有利害關(guān)系持不同意意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第二十二條涉及全體業(yè)主的維修項目和業(yè)主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關(guān)系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅簧婕安糠謽I(yè)主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅簧婕耙芽⒐さ形词鄢龅奈飿I(yè)，由建設(shè)單位按照尚未售出物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>

出現(xiàn)應(yīng)急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以先從公共賬戶中調(diào)劑墊付。

    第二十三條維修資金計劃使用按下列程序辦理：

    （一）業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，每兩年編制年度使用計劃；

    （二）年度使用計劃要在小區(qū)明顯位置進(jìn)行不少于7天的公示。在社區(qū)居委會監(jiān)督下，經(jīng)業(yè)主大會決定或者經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報維修資金管理機(jī)構(gòu)備案；

　　（三）業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照年度使用計劃編制實施方案，選聘具有相應(yīng)能力的施工單位組織維修；

    （四）業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)持維修服務(wù)合同、施工方案、工程預(yù)算報告等相關(guān)材料，到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。首次劃轉(zhuǎn)數(shù)額不得超出工程預(yù)算資金的50%；

    （五）工程竣工后，由業(yè)主委員會或者有利害關(guān)系的業(yè)主代表組織工程質(zhì)量驗收、審核工程造價，社區(qū)居委會全程監(jiān)督工程竣工驗收；

    （六）維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的相關(guān)材料，通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)扣留維修服務(wù)合同約定的質(zhì)量保證金后的剩余款項。

    第二十四條維修資金一般使用按下列程序辦理：

    （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報修或者發(fā)現(xiàn)問題后進(jìn)行現(xiàn)場核實，編制實施方案；

    （二）實施方案要在小區(qū)明顯位置進(jìn)行不少于7天的公示。在社區(qū)居委會監(jiān)督下，經(jīng)業(yè)主大會決定或者經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報維修資金管理機(jī)構(gòu)備案；

    （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘具有相應(yīng)能力的施工單位組織維修；

    （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持維修服務(wù)合同、施工方案、工程預(yù)算報告等相關(guān)材料，到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。首次劃轉(zhuǎn)數(shù)額不得超出工程預(yù)算資金的50%；

    （五）工程竣工后，由業(yè)主委員會或者有利害關(guān)系的業(yè)主代表組織工程質(zhì)量驗收、審核工程造價，社區(qū)居委會全程監(jiān)督工程竣工驗收；

　  （六） 維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的相關(guān)材料，通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)扣留維修服務(wù)合同約定的質(zhì)量保證金后的剩余款項。

未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者有利害關(guān)系的相關(guān)業(yè)主按照本辦法規(guī)定組織實施。

    第二十五條維修資金應(yīng)急使用按下列程序辦理：

    （一）出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將有關(guān)情況報告業(yè)主委員會，業(yè)主委員會現(xiàn)場查驗確認(rèn)；

    （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘具有相應(yīng)能力的施工單位組織維修，并持施工方案、工程預(yù)算報告等材料，到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理應(yīng)急維修備案；

涉及電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施的應(yīng)急維修，應(yīng)由相應(yīng)主管部門出具鑒定意見和驗收合格證明；

    （三）工程竣工后，由業(yè)主委員會或者有利害關(guān)系的業(yè)主代表組織工程質(zhì)量驗收、審核工程造價，社區(qū)居委會全程監(jiān)督工程竣工驗收；

    （四）維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的相關(guān)材料，通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)扣留維修服務(wù)合同約定的質(zhì)量保證金后的工程決算資金；

    （五）應(yīng)急維修工程決算資金撥付后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列材料在小區(qū)明顯位置進(jìn)行不少于7天的公示：

    1.維修和更新、改造方案； 

　　2.工程驗收合格證明； 

　　3.涉及業(yè)主、分?jǐn)偨痤~； 

　　4.工程決算報告；

　　5.其他有關(guān)應(yīng)急維修資金使用的材料。

　  未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報告業(yè)主委員會確認(rèn)后組織維修。

    第二十六條有利害關(guān)系的業(yè)主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

    第二十七條因維修、更新、改造工程產(chǎn)生的鑒定和造價咨詢等費用應(yīng)當(dāng)計入維修、更新、改造成本。

　　第二十八條下列費用不得從維修資金中列支：

　　（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；

　　（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；

　　（三）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

　　（四）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的鑒定、修復(fù)費用；

　　（五）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費用。第四章監(jiān)督管理　　第二十九條維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選定商業(yè)銀行，作為專戶管理機(jī)構(gòu)，并把資金保值增值、管理高效等指標(biāo)列入招標(biāo)依據(jù)。

　  第三十條經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主自行管理維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)條件并向維修資金管理機(jī)構(gòu)提交以下材料：

    （一）維修資金自行管理申請表；

    （二）業(yè)主大會同意自行管理維修資金的表決結(jié)果；

　　（三）維修資金管理方案；

　　（四）業(yè)主管理規(guī)約；

　　（五）參與財務(wù)管理的業(yè)主委員會成員或者聘用財務(wù)管理人員的財會專業(yè)技能的證明材料；

　　（六）業(yè)主委員會執(zhí)行委員在所在地社區(qū)居委會任職的證明材料；

　　（七）維修資金管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要的其他材料。

　　第三十一條維修資金賬戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

　　第三十二條維修資金應(yīng)當(dāng)建立公示和查詢制度，接受業(yè)主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第三十三條維修資金管理機(jī)構(gòu)在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

　　第三十四條房屋轉(zhuǎn)讓時，該房屋賬戶中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶，受讓人持有關(guān)材料到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理維修資金信息變更手續(xù)。

　　第三十五條房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結(jié)余部分按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系返還相應(yīng)業(yè)主；出售公有住房原產(chǎn)權(quán)單位提取的維修資金賬面余額返還原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位不存在的，收繳國庫。

　　第三十六條維修資金的財務(wù)管理和會計核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和省財政部門有關(guān)規(guī)定。

　　第三十七條維修資金的收取、使用和管理，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

　　第三十八條收取維修資金，應(yīng)當(dāng)出具山東省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的財政票據(jù)。

　　第三十九條惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或者因業(yè)主未按照規(guī)定補交、續(xù)交維修資金，導(dǎo)致延誤維修時機(jī)，給相關(guān)業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法補償相關(guān)業(yè)主損失，并承擔(dān)法律責(zé)任。第五章附則　　第四十條在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，單獨依法登記權(quán)屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位）等其他非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

　　第四十一條保障性住房按照規(guī)定實行維修資金制度。國有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房、城中村（棚戶區(qū)）改造安置住房、農(nóng)村新型社區(qū)住宅和用于銷售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

    第四十二條本辦法由房管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　 第四十三條本辦法自2019年5月1日起施行，有效期3年。